もしも突然、家主から立ち退きを要求されても
正当な理由がない場合は、
応じる必要がないことをご存じでしょうか
家賃の滞納や不当な住居利用の実態など、重大な契約違反がない限り、借り主側の権利は法律でしっかり保護されています。
立ち退き料とは、住居を貸す側（オーナー）・借りる側（借り主）それぞれの事情を公平に天秤にかけ、借り主の負担が重かった場合の差を埋めるために支払われる補償分のことをいいます。
弊所の「立ち退き料交渉サービス」では、立ち退きを余儀なくされた借り主が、不動産や法律に詳しくないために一方的な不利益を被らないよう、正当な金額の「立ち退き料」をもらえるようにサポートを行っています。
退去を求める側は不動産のオーナーで、契約違反をしていない借り主に対して「契約更新をしない」または「契約の満了を待たずに解約を申し入れる」など、物件からの退去を求めてくるケースで使われる言葉です。
老朽化した建物の建て替えや取り壊し、またはオーナーがその建物を使いたい・売り払いたい場合など、さまざまな理由をもとに借り主は立ち退きを求められます。
しかし借地借家法第28条では、正当事由がなく賃借人（借り主）に退去を求めることはできない、とされています。
正当な理由がない限り、借り主が一方的に契約を破棄され、立ち退きをさせられることは違法なのです。
そこでオーナーが借り主に対して、立ち退きに同意してもらう際、利害のギャップを埋めるため支払うのが「立ち退き料」です。
しかし、「立ち退き料」は正式な法律用語ではなく、金額の算出にも定義や公式がありません。
そのため、オーナー側の提示額が不当に低かったり、借り主の求める金額に届かなかったりした場合、第三者を交えた交渉や、裁判所を通して訴訟にまで発展してしまうケースも少なくありません。
実際にライズ綜合法律事務所でご相談いただいた
etc...
このような理由で
立ち退きを迫られた場合
立ち退き料を増額できる
可能性があります
通達が来た時は必ず立ち退く必要があるの？
引越しの際の補償とかはどうなるの？
正当な補償をもらうにはどうすればいいの？
そもそも誰に相談すればいいの？
立ち退き料は、引越し費用をはじめとする移転経費や、借家権の価格、営業補償などを
考慮して決められますが、定義や公式は存在しません。
そのため、個人で額を算定して交渉に持ち込む事は大変難しいと言われています。
法の専門家である弁護士が前例や法律などを
根拠に算出した額を
交渉することで、
はじめて正当な額が提示できるように
なるのです。
手続きが大変そうで、
自分では諦めてしまっている
急な解除通知を受け、
何をどうしていいか分からない
過去に家賃の滞納があり、
交渉するには不利だと思っている
「正当事由」とは、借地借家法28条に定められた、オーナー側（賃貸人）が借り主（賃借人）に立ち退きを求めることができるための条件です。
借地借家法28条より引用
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
この法文の「正当事由」にあたる
ポイントは以下の通りです
1賃貸人（オーナー）・賃借人（借り主）
双方の、建物の使用を必要とする事情
2建物の賃貸借に関する従前の経過
3建物の利用状況
4建物の現況
5建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として
又は建物の明渡しと
引換えに建物の賃借人
に対して財産上の給付をする旨の申出
この5つのポイントを踏まえないまま
立ち退きを求められた場合、
借り主はオーナーに対して、
正当事由なしに退去を求められたとして
「立ち退き料」を
求めることができます
これらのポイントは複合的に考慮される必要があり、1つか2つの理由のみでオーナー側の言い分が一方的に認められるケースはありません。
借地借家法28条は、オーナー側の「不動産の所有者である」という優越的地位の乱用を避けるよう、借り主の権利を守るための法律でもあるのです。
1
オーナー側が建物の立て壊し、立て直し、もしくは、自身による利用をするため、立ち退きの打診を受けた
※書面・口頭 どちらでも可
2
オーナー側から突然に契約解除をする旨の告知を受けた
※書面・口頭 どちらでも可
3
オーナー側から次の賃貸借契約の更新を更新拒絶する旨の告知を受けた
※書面・口頭 どちらでも可
1借り主が立ち退きに合意した場合
2借り主に重大な契約違反がある場合
3定期建物賃貸借契約の場合
4一時的な使用のための賃貸借契約の場合
5取り壊し予定の建物の賃貸借契約の場合
6競売によって不動産の所有者が変更した場合
立ち退き料についてやりとりする中で、オーナー側と借り主、双方の「建物を使用する必要性」を比較して、オーナー側の事情だけでは「正当事由」が認められない場合、借り主の損失を補填するため、立ち退き料が支払われることになります。
言わばオーナー側の「正当事由」が足りない場合に「正当事由」の不足分をお金で補うのです。
また、上記のような立ち退き料を要求できないケースを理由にオーナー側が立ち退き料を支払わないケースでも、借り主が全面的に不利なパターンは決して多くありません。
経験豊富な弁護士のサポートがあれば過去の事例や判例に基づいた検証を行い、立ち退き料が要求できるケースと見なせる場合があるのです。
どのような場合であれ、
立ち退きが求められたときは
ライズ綜合法律事務所に
事例
01
賃 料
120,000円 / 木造平屋2階建
建物の状況
築40年の借家。1階で惣菜屋を営んでおり、2階を自宅として生活していた。建物の老朽化の為、不動産の有効活用も考慮してアパートに立て直しすると告知がある。
事例
02
賃 料
400,000円 /
鉄筋コンクリート5階建
建物の状況
築45年の商業ビル。建物の老朽化と土地の有効活用の必要性から商業ビルの立て直しが計画され、1階に入っていた飲食店についても立ち退きを要求された。
事例
03
賃 料
65,000円 / マンション3階建
建物の状況
築年数の経過による建物の傾き等の不安。
地震の際の倒壊危機。
事例
04
賃 料
95,000円 / 平屋建
建物の状況
老朽化による物理的な損傷が随所に見られ、
耐震補強工事には500万円が必要。加えて賃貸人が、跡地に結婚後の新築を築造することを計画。
手続きが大変そうで、
自分では諦めてしまっている
急な解除通知を受け、
何をどうしていいか分からない
過去に家賃の滞納があり、
交渉するには不利だと思っている
1
適正な立ち退き料を計算するため、必要な項目についてヒアリングさせていただきます。
2
立ち退き料交渉サービスをご希望される場合は、弊所と委任契約書を締結していただきます。
3
ご相談者様からお預かりした資料をもとに、本来交渉できる立ち退き料の適正調査を致します。
4
適正調査に従って適切な立ち退き料の交渉を開始致します。
法人の方
| 着手金 | 20万円〜(訴訟時は30万円～) |
|---|---|
| 成功報酬 | 立ち退き料提示前 立ち退き料：16% |
| 立ち退き料提示後 ・経済的利益が300万円以下の部分：20% ・経済的利益が300万円超～3,000万円以下の部分：10% ・経済的利益が3,000万円超の部分：5% |
|
| 解決報酬金 | 5万円〜 |
※立ち退く必要がなくなったときの弁護士報酬は賃料の1か月分、裁判所での手続きを経た場合は3か月分となります。
※別途、事務管理費1万円を申し受けます。
※全て税別となります。
個人の方
| 着手金 | 10万円〜(訴訟時は20万円～) |
|---|---|
| 成功報酬 | 立ち退き料提示前 立ち退き料：16% |
| 立ち退き料提示後 ・経済的利益が300万円以下の部分：20% ・経済的利益が300万円超～3,000万円以下の部分：10% ・経済的利益が3,000万円超の部分：5% |
|
| 解決報酬金 | 5万円〜 |
※立ち退く必要がなくなったときの弁護士報酬は賃料の1か月分、裁判所での手続きを経た場合は3か月分となります。
※別途、事務管理費1万円を申し受けます。
※全て税別となります。
家賃を滞納してしまいました。
必ず出ていかなければなりませんか？
契約解除通知に気付かずに放置してしまった…、
請求額は下がってしまいますか？
オーナーが変わり立ち退きを要請されたが、
納得できる説明がなく困っています。
期日よりも早く立ち退きを要求されているため、
相談に乗ってほしい。
などなど、
気になる点・不安な点にもお答えします
| 会社名 | 弁護士法人ライズ綜合法律事務所 |
|---|---|
| 代表弁護士 | 田中 泰雄 埼玉弁護士会所属 第25485号 |
| 所在地 | 〒330-0846 埼玉県さいたま市大宮区大門町1-1 ミナトビル5階 |
| 電話番号 | 0120-450-999（24時間受付） |
0120-450-999
メールでの相談はこちらから